Colico, via libera alla deroga per l’albergo in zona auditorium: in cambio opere pubbliche per 390 mila euro

Il progetto prevede otto nuove camere, nuovi servizi e il cambio di destinazione d’uso di alcuni spazi già autorizzati

Il privato realizzerà la nuova bocciofila, una piazza pedonale e nuovi collegamenti ciclopedonali. Il vicesindaco Ielardi: “Non viene riconosciuto un nuovo intervento edilizio, ma modificato un progetto nato dalle convenzioni urbanistiche del 2005”

COLICO – Più spazio per l’albergo in costruzione nell’area dell’auditorium in via Montecchio Nord, ma in cambio una nuova bocciofila, una piazza pedonale, collegamenti ciclopedonali e opere pubbliche per circa 390 mila euro. È il cuore dell’accordo approvato dal Consiglio comunale di Colico, chiamato a pronunciarsi sulla dichiarazione di interesse pubblico necessaria per concedere una deroga urbanistica alla struttura ricettiva prevista nel comparto.

Una decisione che ha acceso il confronto in aula. Da una parte la maggioranza, che rivendica una trattativa capace di trasformare un vantaggio privato in una serie di interventi a beneficio della collettività; dall’altra la minoranza, che contesta la sproporzione tra il valore economico riconosciuto all’operatore e le compensazioni ottenute dal Comune.

La variante riguarda un albergo già autorizzato e in corso di edificazione sulla base di scelte urbanistiche risalenti al 2005. Il progetto prevede l’aumento delle camere da 41 a 49, nuovi spazi destinati all’accoglienza e ai servizi, oltre al cambio d’uso di superfici già comprese nei volumi assentiti. In parallelo, il soggetto privato si impegnerà a riqualificare una parte significativa delle aree pubbliche circostanti.

A illustrare il punto è stato il vicesindaco e assessore al Bilancio e Tributi Urbanistica Opere Strategiche Edilizia Privata Davide Ielardi, che ha voluto innanzitutto chiarire l’origine urbanistica dell’intervento e distinguere la decisione sottoposta al Consiglio dalle scelte che avevano consentito l’edificazione dell’albergo. “Questa sera andiamo a riconoscere una deroga su un albergo in corso di costruzione che nasce da scelte urbanistiche fatte nel 2005 – ha spiegato Ielardi –. Non stiamo riconoscendo un nuovo titolo edilizio o un nuovo intervento da zero, ma stiamo valutando una richiesta di ampliamento degli spazi di un edificio già autorizzato e in fase di realizzazione“.

Il vicesindaco ha ricostruito l’iter amministrativo del comparto, ricordando la convenzione stipulata il 10 gennaio 2005, successivamente integrata e modificata il 1° agosto 2008 e poi nuovamente aggiornata il 14 febbraio 2011. Da quelle convenzioni, ha sottolineato, derivano le principali trasformazioni urbanistiche dell’area: la costruzione dell’auditorium, i complessi residenziali sui lati del comparto, la viabilità e l’albergo oggi ancora in corso di completamento. “Tutte le scelte che hanno portato alla costruzione dell’auditorium, dei complessi residenziali e dell’albergo nascono da decisioni assunte dal 2005 in avanti – ha aggiunto –. Questa Amministrazione si è trovata successivamente a dover ricostruire e ridiscutere quelle convenzioni”.

Ielardi ha citato anche il precedente relativo alla realizzazione di via Costituzione. Nel 2017, ha ricordato, l’Amministrazione aveva avviato il procedimento per l’escussione di una fideiussione nei confronti del soggetto privato, ottenendo infine l’esecuzione delle opere previste. La realizzazione della nuova strada aveva consentito di deviare la viabilità lungo via Costituzione, liberando il precedente tracciato di via Montecchio e aprendo la possibilità di acquisire e riqualificare l’area del parco Cariboni. “Quell’intervento dimostra quale sia stato l’approccio della nostra Amministrazione nei confronti di questo comparto – ha affermato Ielardi –. L’albergo rappresenta l’ultima edificazione riconducibile alle convenzioni stipulate circa vent’anni fa che deve ancora essere portata a termine”.

La richiesta avanzata dal privato nasce, secondo quanto illustrato in Consiglio, dall’esigenza di adeguare la futura struttura alberghiera ai cambiamenti intervenuti nel mercato turistico e alle nuove necessità gestionali. Il progetto originario consentiva la realizzazione di 41 camere. Con la deroga richiesta, la struttura potrà disporre di 568 metri quadrati aggiuntivi di superficie lorda di pavimento, destinati soprattutto alla creazione di otto nuove camere, portando così la capacità complessiva a 49 stanze.

“Nel 2005 esisteva probabilmente un certo tipo di turismo, mentre oggi i flussi, i numeri e le esigenze sono cambiati – ha spiegato il vicesindaco –. Il privato ha sostenuto che, per rendere sostenibile la gestione dell’albergo e migliorare la qualità dei servizi offerti, fosse necessario disporre di un numero maggiore di camere e di spazi accessori più adeguati”.

Oltre alle otto camere, l’ampliamento consentirà la realizzazione di una nuova hall d’ingresso, l’ingrandimento della reception e della sala colazioni, oltre alla predisposizione di ulteriori locali di servizio.

Il progetto comprende anche il cambio di destinazione d’uso di circa 663 metri quadrati di spazi già compresi nei volumi autorizzati. Il vicesindaco ha precisato che non si tratta di ulteriore volumetria, ma della trasformazione funzionale di superfici già realizzabili in base alle precedenti convenzioni.

Gli ambienti inizialmente destinati a locali tecnici o accessori verranno convertiti in una sala convegni, in spazi di servizio, in una palestra dotata di servizi igienici, in locali destinati al personale e in ulteriori ambienti funzionali all’attività ricettiva. “Questi 663 metri quadrati non vengono costruiti in più – ha chiarito Ielardi –. Sono spazi già previsti che cambiano destinazione d’uso per diventare più funzionali alla gestione dell’albergo”.

L’Amministrazione ha inoltre avviato un’interlocuzione con la Soprintendenza, necessaria sia per l’aumento volumetrico sia per la conseguente variante paesaggistica. Secondo quanto riferito dal vicesindaco, il confronto informale si sarebbe svolto tra maggio e giugno e avrebbe portato a una valutazione favorevole.

“La Soprintendenza ha preso atto che il volume è già autorizzato e che l’intervento è in corso di costruzione – ha spiegato Ielardi –. Ha ritenuto preferibile valutare un ampliamento contenuto in un’area nella quale il volume è già presente, anziché trovarsi davanti a un nuovo intervento da realizzare da zero”. Le interlocuzioni sarebbero iniziate circa due anni fa e avrebbero richiesto un lungo lavoro istruttorio e preistruttorio, oltre al confronto tra gli uffici comunali e gli enti competenti.

Oneri per 56 mila euro, opere pubbliche per 390 mila

Una parte centrale della trattativa ha riguardato le compensazioni richieste al privato in cambio della concessione della deroga. Gli uffici comunali hanno quantificato in circa 56 mila euro gli oneri concessori che la società avrebbe dovuto versare al Comune. L’Amministrazione ha tuttavia richiesto la realizzazione diretta di opere pubbliche per un valore complessivo di circa 390 mila euro.

“A fronte di oneri pari a circa 56 mila euro, il privato si obbliga a realizzare opere pubbliche per 390 mila euro – ha dichiarato Ielardi –. Si tratta quindi di circa 333 mila euro di interventi aggiuntivi rispetto a quanto sarebbe stato ordinariamente dovuto”.

Il valore delle opere è stato esaminato e verificato dall’ufficio tecnico comunale. A garanzia della loro realizzazione è prevista una fideiussione. Il vicesindaco ha definito l’accordo una forma di collaborazione tra interesse pubblico e interesse privato. “L’interesse pubblico e quello privato non devono necessariamente viaggiare sempre su percorsi separati – ha osservato –. Possono incontrarsi, nel rispetto delle norme, quando il vantaggio per il privato viene accompagnato da benefici concreti per la collettività”.

Tra gli interventi più rilevanti figura la demolizione dell’attuale bocciofila situata nei pressi del parco giochi e la costruzione di una nuova struttura nell’area sportiva comunale. La nuova bocciofila disporrà dei campi e di una copertura e sarà inserita nel nuovo complesso sportivo in costruzione.  Lo spostamento è stato condiviso con l’associazione che gestisce l’attuale impianto, i cui rappresentanti sono stati coinvolti nella discussione e hanno presentato osservazioni relative alla configurazione dei nuovi campi.

“Abbiamo voluto condividere questa scelta con l’associazione della bocciofila – ha spiegato Ielardi –. Lo spostamento permetterà di liberare visivamente l’area del parco giochi e di valorizzarla in maniera significativa”. Secondo l’Amministrazione, l’eliminazione dell’attuale struttura consentirà di mettere maggiormente in relazione il parco giochi e il parco Cariboni, creando un sistema di spazi pubblici più aperto e fruibile.

Una volta rimossa la bocciofila, nell’area sarà realizzata una grande piazza circolare destinata a collegare il parco Cariboni con il parco giochi. Dal dibattito consiliare è emersa l’indicazione di una piazza di circa 23 metri di diametro, pensata per dare priorità ai pedoni rispetto alle automobili. La viabilità verrà interrotta indicativamente all’altezza del cancello del parco giochi, poco sotto l’inizio del parco Cariboni, così da limitare il transito dei veicoli all’interno della nuova area.

“Abbiamo dato indicazione all’ufficio tecnico e al progettista di privilegiare il pedone rispetto all’auto – ha spiegato il vicesindaco –. La nuova piazza dovrà diventare uno spazio di connessione e non un’area dominata dal traffico”. È inoltre prevista la realizzazione di un porticato che collegherà il parco Cariboni con il camminamento di via Montecchio Nord. Verranno rimossi i parcheggi presenti nella zona dove attualmente trovano spazio alcune attività e strutture temporanee, trasformando l’area in un passaggio pedonale obbligato.

Il progetto prevede anche la realizzazione di un nuovo percorso interno al parco giochi, destinato a collegare gli spazi verdi con il sistema dei camminamenti circostanti. Sarà inoltre prolungato il percorso ciclopedonale contraddistinto dalla pavimentazione rossa, che attualmente si interrompe lungo via Montecchio Nord.

La pista verrà estesa fino alla rotatoria del Seven, così da consentire ai ciclisti di proseguire in condizioni di maggiore sicurezza. “Il percorso rosso oggi si interrompe lungo via Montecchio Nord – ha spiegato Ielardi –. Verrà prolungato fino alla rotonda del Seven per garantire una continuità più sicura alle biciclette”. Sono previsti anche un lieve spostamento della strada e la revisione dell’accesso carrabile all’albergo, in modo da adeguare la viabilità alla nuova configurazione dell’area.

Tempi, fideiussione e penali

Le opere pubbliche dovranno essere avviate entro 90 giorni dall’esecutività della deliberazione. Il termine indicato per la conclusione della maggior parte degli interventi è il 31 marzo 2027, mentre per una specifica opera del valore di circa 25 mila euro è stato previsto un differente calendario, legato a motivazioni tecniche.

Nella convenzione è stata inserita una penale pari a 200 euro per ogni giorno di ritardo, qualora le opere non risultassero terminate entro la scadenza definitiva prevista, indicata nel dibattito anche nel 31 maggio 2027 per alcune lavorazioni. La realizzazione degli interventi sarà garantita da apposita fideiussione.

L’altezza dell’edificio verrà ridotta

Il vicesindaco ha affrontato anche il tema delle altezze dell’edificio, precisando che le quote di partenza del fabbricato non verranno modificate rispetto a quelle stabilite dalle convenzioni originarie. L’auditorium raggiunge oggi una quota finale di circa 214,80 centimetri. La precedente convenzione consentiva all’albergo un’altezza massima di 7,50 metri in gronda, con una quota al colmo di circa 214,43 centimetri, vale a dire circa 37 centimetri più bassa rispetto all’auditorium.

La nuova convenzione fissa invece la quota massima dell’edificio a 213,95 centimetri. “Abbiamo chiesto la produzione di specifiche sezioni progettuali per verificare l’impatto delle altezze – ha spiegato Ielardi –. La nuova convenzione riduce di circa 48 centimetri l’altezza massima dell’edificio rispetto a quanto previsto in precedenza”.

Le critiche della minoranza

Il consigliere Enzo Venini, del gruppo di minoranza Più Comunità, ha espresso una netta contrarietà alla proposta, contestando sia i tempi concessi per l’esame della documentazione sia la convenienza economica dell’operazione per il Comune. Il consigliere ha ricordato che gli elaborati progettuali sarebbero stati depositati e aggiornati in più momenti, tra il 2023 e il 2026, con alcune integrazioni presentate a ridosso della seduta consiliare.

“Confesso di non aver avuto il tempo necessario per esaminare con attenzione tutti gli elaborati progettuali – ha dichiarato –. Si tratta di una variante importante, con aumenti di superficie, cambi di destinazione d’uso e trasformazioni che accrescono in misura rilevante il valore dell’operazione privata”.

Secondo Venini, il vantaggio riconosciuto alla società sarebbe molto superiore rispetto alle opere ottenute in cambio dalla collettività. Il consigliere ha stimato in circa 1.231 metri quadrati la superficie complessivamente interessata dalla deroga, comprendendo i 568 metri aggiuntivi e i 663 metri oggetto di cambio d’uso.

Facendo riferimento a valori immobiliari compresi tra 4 mila e 5 mila euro al metro quadrato, ha ipotizzato un valore potenziale vicino ai 5 milioni di euro. “Se moltiplichiamo 1.231 metri quadrati per circa 4 mila euro al metro, arriviamo a quasi 5 milioni di euro – ha sostenuto –. In cambio, il Comune ottiene poco più di 300 mila euro di opere. Non mi sembra un grande risultato della trattativa a favore della collettività”.

Venini ha inoltre criticato il fatto che molte delle compensazioni siano concentrate proprio nelle immediate vicinanze dell’albergo. A suo giudizio, gli interventi pubblici potrebbero produrre vantaggi diretti anche per la struttura ricettiva ampliata. “Le opere vengono realizzate nei dintorni dell’albergo, con un potenziamento di servizi pubblici dei quali potrà beneficiare anche la struttura privata – ha osservato –. La contropartita non mi sembra proporzionata al beneficio concesso”.

Il consigliere ha espresso perplessità anche sulla nuova piazza, sulla rimozione della bocciofila e sul trasferimento dell’attività nell’area sportiva, ritenuta meno vicina e meno facilmente raggiungibile dal centro abitato. “La bocciofila è frequentata anche da anziani e famiglie ed è inserita vicino al bar e al parco giochi – ha affermato –. Era una presenza caratteristica e comoda. Lo spostamento nell’area sportiva cambia completamente il rapporto con il centro e con gli spazi quotidianamente frequentati”.

Un’altra parte dell’intervento della minoranza si è concentrata sulla progressiva impermeabilizzazione delle aree pubbliche e sulla riduzione degli spazi verdi. Venini ha citato il rifacimento del parcheggio vicino al parco giochi, che avrebbe comportato l’abbattimento di diversi alberi e la posa di nuove superfici asfaltate. “In una località come Colico il verde dovrebbe essere considerato un bene assoluto – ha dichiarato –. Invece assistiamo continuamente alla sottrazione di spazi verdi, alla riasfaltatura e all’impermeabilizzazione del territorio”.

Secondo il consigliere, tali scelte non terrebbero sufficientemente conto degli effetti dei cambiamenti climatici e della necessità di mantenere superfici in grado di assorbire il calore e favorire il drenaggio dell’acqua. Venini ha inoltre sollevato il timore che la struttura alberghiera possa, in futuro, essere trasformata in appartamenti di pregio anziché mantenere la funzione ricettiva.

“La norma non esclude che, una volta realizzata, l’opera possa essere trasformata tra dieci o trent’anni in appartamenti – ha sostenuto –. Non si tratterebbe certo di residenze popolari o economicamente accessibili ai cittadini di Colico”.

La minoranza ha poi contestato il fatto che la convenzione stabilisca termini stringenti per l’esecuzione delle opere pubbliche, ma non imponga una scadenza specifica per il completamento dell’albergo. “Continuiamo a vedere da vent’anni un cantiere – ha dichiarato Venini –. Le opere pubbliche devono essere concluse entro marzo 2027, mentre per la struttura privata non viene indicato un termine analogo”.

Il consigliere ha anche osservato che la scadenza delle opere pubbliche coincide con il periodo precedente alle future elezioni comunali, sollevando un dubbio di natura politica sull’impostazione temporale dell’accordo. Per queste ragioni, Più Comunità ha annunciato voto contrario, lamentando inoltre l’impossibilità di approfondire la pratica con il supporto di tecnici o esperti esterni.

Venini ha infine chiesto chiarimenti sul motivo per cui gli oneri professionali relativi alla progettazione e alla realizzazione delle opere pubbliche restino a carico della società privata, ad eccezione di quelli riguardanti la nuova bocciofila, che saranno sostenuti dal Comune.

Ielardi ha spiegato che il nuovo impianto si inserisce all’interno di un più ampio progetto pubblico già in fase di redazione nell’area sportiva. “La parte progettuale della nuova bocciofila è stata lasciata in capo al Comune perché deve essere coordinata con le opere pubbliche già previste, con i sottoservizi e con gli altri interventi in corso di progettazione nell’area – ha chiarito –. Su indicazione dell’ufficio tecnico, si è ritenuto opportuno affidare questo lavoro al professionista che sta già seguendo il complesso sportivo, così da evitare interferenze e sovrapposizioni”.

“Non si tratta di nuovo consumo di suolo”

Nella replica alle osservazioni della minoranza, il vicesindaco ha contestato la tesi secondo cui l’intervento comporterebbe nuovo consumo di suolo. “Quell’area risulta già classificata come suolo consumato – ha affermato –. Non lo dico io: lo indicano le tavole degli strumenti urbanistici. È un comparto edificabile e urbanizzato dal 2005. Non stiamo occupando un nuovo terreno libero”.

Ielardi ha definito inoltre “suggestivo” il calcolo economico effettuato dal consigliere, precisando che il valore di vendita teorico non può essere considerato interamente come utile. “Il ragionamento potrebbe valere nel caso di una speculazione immobiliare, nella quale si costruisce per vendere – ha osservato –. In questo caso stiamo parlando di un albergo destinato a essere gestito. I ricavi non coincidono con l’utile, perché da essi devono essere sottratti costi, investimenti e spese di gestione”.

Il vicesindaco ha ribadito che l’albergo può già essere completato sulla base dei titoli e delle convenzioni vigenti e che la decisione consiliare riguarda esclusivamente la richiesta di deroga e le relative compensazioni.

In merito all’assenza di un termine specifico per la conclusione dell’albergo, Ielardi ha spiegato che la durata dei lavori privati non può essere stabilita nella convenzione relativa alle opere compensative. “Il termine per la realizzazione dell’albergo seguirà quanto previsto dalla legge e dal titolo edilizio che sarà rilasciato dall’ufficio tecnico – ha chiarito –. Non può essere oggetto della medesima deroga o del convenzionamento delle opere pubbliche”.

Il vicesindaco ha inoltre invitato il consigliere a presentare un’interrogazione o una richiesta di accesso agli atti per ottenere una ricostruzione formale di tutti i titoli edilizi e dei pareri rilasciati nel corso degli anni. “Noi abbiamo già ricostruito l’intera vicenda amministrativa – ha concluso –. È un lavoro complesso, perché riguarda convenzioni e provvedimenti che risalgono a vent’anni fa, ma gli uffici potranno fornire una risposta ufficiale e puntuale”.

Prima del voto è intervenuta anche la sindaca di Colico, Monica Gilardi, che ha ringraziato il vicesindaco e gli uffici per il lavoro svolto su una pratica definita particolarmente complessa.

La sindaca ha rivendicato di avere personalmente incontrato i rappresentanti della bocciofila e di aver condiviso con loro il progetto di trasferimento. “Ho ascoltato i rappresentanti dell’associazione e abbiamo valutato insieme lo spostamento – ha spiegato Gilardi –. La nuova collocazione non creerà particolari disagi e permetterà di restituire maggiore apertura e qualità visiva all’area del parco giochi”

La sindaca ha riconosciuto che la valutazione estetica dell’attuale bocciofila può essere soggettiva, ma ha sostenuto che la struttura esistente non valorizzi adeguatamente il parco. “Ognuno può avere un’opinione diversa su ciò che è bello o caratteristico – ha aggiunto –. Personalmente ritengo che l’attuale struttura non sia gradevole dal punto di vista visivo e credo che molti cittadini condividano questa impressione”.

Gilardi ha infine sottolineato la complessità del lavoro preparatorio necessario per sottoporre al Consiglio una pratica composta da numerosi elaborati tecnici, urbanistici e convenzionali.

Al termine della discussione, la delibera è stata posta in votazione. Il consigliere Venini ha espresso voto contrario, mentre la maggioranza dei consiglieri presenti ha votato a favore. Non sono state registrate astensioni sulla deliberazione principale. Il Consiglio ha successivamente votato anche l’immediata esecutività dell’atto. Anche in questo caso il consigliere Venini ha votato contro, mentre i restanti consiglieri si sono espressi favorevolmente.

Con il voto dell’aula viene quindi riconosciuto l’interesse pubblico dell’operazione e si apre la strada al rilascio del permesso di costruire in deroga, subordinato alla sottoscrizione della convenzione, alla garanzia fideiussoria e alla realizzazione delle opere pubbliche previste.