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RUBRICA – NOTAIO ONLINE –
Leggendo le mail che i lettori continuano ad inviarmi numerose, e di ciò li ringrazio, ho notato una comprensibilissima diffusa attenzione ai profili tributari delle operazioni immobiliari.
Molti fruitori di “Lecconotizie” mi hanno in proposito rivolto quesiti relativi alle nuove aliquote introdotte a far data dal primo gennaio 2014.
Un lettore in particolare, dovendo comprare un’unità immobiliare quale “prima casa”, mi ha chiesto, senza purtroppo specificare se l’acquisto verrà effettuto da un privato o da un imprenditore, quale sia il trattamento fiscale cui è ora sottoposta tale operazione.
Per quanto detto, visto proprio l’interesse suscitato dal tema in esame, oltre a rispondere al quesito particolare, mi permetterò di fornire alcuni chiarimenti di più ampia portata sulle novità normative in tema di aliquote di imposta di registro e di imposte ipotecaria e catastale.
Sottolineo subito che, per effetto della legge 8 novembre 2013 n. 128 , efficace dal primo gennaio 2014, il trattamento fiscale di tutti gli atti traslativi o costitutivi di diritti su immobili a titolo oneroso, che scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale, è letteralmente rivoluzionato.
Non esistono più, infatti, numerose aliquote, ma soltanto l’aliquota del 2% per l’acquisto della prima casa, un’aliquota residuale del 9% per tutti gli altri atti (seconda casa, terreni edificabili, quando soggetti a registro, fabbricati strumentali, quando venduti a registro da privati, etc.) nonché l’aliquota del 12% per i terreni agricoli, salvo il caso in cui siano acquistati da imprenditori agricoli a titolo principale (IAP) o da coltivatori diretti che invocano l’agevolazione della così detta PPC (piccola proprietà contadina).
Le nuove aliquote del 2%, del 9% e del 12% sono poi accompagnate sempre dal pagamento, a titolo di imposte ipotecaria e catastale, di due importi fissi da 50 euro ciascuno, che sostituiscono le vecchie imposta di bollo, quelle proporzionali ipotecarie e catastali, nonché le tasse per la voltura ed per la trascrizione.
Per il cittadino è poi fondamentale sapere che l’imposte minima dovuta è ora di 1000,00 euro.
Facciamo un esempio chiarificatore.
Se un privato acquista una prima casa, a titolo di imposta di registro, applicando l’aliquota del 2% alla base imponibile, dovrebbe versare 650,00 euro, ma per effetto della nuova normativa la tassazione viene automaticamente aumentata a 1000,00 euro.
Con la legge 8 novembre 2013 n. 128, sono stati poi aboliti tutti quei trattamenti agevolati (territori montani, compendio unico) che riguardavano gli atti traslativi a titolo oneroso, ma restano invece fermi quelli relativi agli atti a titolo gratuito (ad es. le donazioni a favore di Onlus).
Le uniche agevolazioni rimaste, con riferimento ai trasferimenti a titolo oneroso sottoposti a registro, sono, come sopra ricordato, quelle per la piccola proprietà contadina, nonché i trasferimenti fra coniugi e in favore dei figli in sede di esecuzione di accordi di separazione o divorzio.
Tornando al quesito relativo al trattamento tributario agevolato per l’acquisto di una “prima casa” nell’anno appena iniziato, mi preme sottolineare che la nuova normativa ha poi inciso, quantomeno per i trasferimenti soggetti a imposta di registro, sui requisiti per discriminare una casa di lusso che non può godere della detta agevolazione. Per la nuova disciplina in tema di imposta di Registro la casa, infatti, è “non di lusso” per il sol fatto di essere accatastata in una delle categoria A diversa da A1, A8 e A9. Per la normativa in tema di IVA invece nulla è cambiato e quindi, come prima avveniva anche in materia di imposta di Registro, occorre applicare i parametri del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969.
Per cercare di rispondere al lettore in maniera esauriente esaminiamo, alla luce di quanto sopra esposto, due possibilità.
Qualora egli intenda acquistare da un privato un’unità immobiliare come prima casa, sussistendone i requisiti di legge (fra i quali, come detto sopra, che l’immobile sia accatastato in categoria A ma non A/1, A/8 o A/9), sconterà un’imposta di registro del 2% calcolata sulla rendita catastale rivalutata secondo i coefficienti di legge, con il minimo, già ricordato, di 1000,00 euro. Oltre all’imposta di registro saranno dovute soltanto un’imposta ipotecaria e un’imposta catastale, ciascuno di euro 50,00.
Qualora egli intenda acquistare da un costruttore un’unità immobiliare come prima casa, sussistendone i requisiti di legge (fra i quali, come detto sopra, che l’immobile non sia di lusso secondo i criteri di cui al DM del 1969), sconterà un’iva del 4% sul prezzo dichiarato in atto. L’acquisto in esame sarà inoltre soggetto a un’imposta di registro, una ipotecaria e una catastale, tutte fisse e tutte dell’ammontare di 200 euro. Ulteriori tributi dovuti saranno un’imposta di bollo di 230,00 euro, una tassa ipotecaria di 35 euro e una tassa per la voltura catastale di 35 euro.
Notaio Luca Donegana
SPAZIO AI LETTORI
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