L’Avvocato in un click. Condominio: in caso di caduta chi paga?

RUBRICA – Prendo spunto da una recentissima sentenza della Cassazione Civile, sez. III n° 2328/2018 che, con decisione salomonica, ha condannato il condominio e l’amministrazione comunale, in solido tra loro, a risarcire ad un terzo i danni che si era procurato in seguito ad una caduta causata da una grata metallica.

Il caso, del tutto particolare, riguardava una grata metallica posta dal Comune in luogo di cavedio di areazione ad un locale condominiale: la Suprema Corte ha riconosciuto responsabili entrambi i soggetti coinvolti nella loro qualità di custodi ai sensi dell’art. 2051 c.c. che recita: ‘Danno cagionato da cose in custodia – [I]. Ciascuno è responsabile del danno [2056 ss.] cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.’ Trattasi di un’ipotesi di responsabilità oggettiva che si concreta indipendentemente dal ‘comportamento doloso e colposo’ del soggetto responsabile, necessari invece nel caso della responsabilità generale prevista dall’art. 2043 c.c. oggetto o anche la colpa dello stesso danneggiato.

Nel caso di cui sopra, la responsabilità oggettiva per omessa vigilanza è stata riconosciuta sussistere sia in capo all’amministrazione comunale per non aver manutenuto la porzione di via pubblica (grata) e quanto al condominio per non aver vigilato e mantenuto in buono stato la grata medesima, quale parte comune in quanto posta a servizio dell’edificio condominiale.

Ecco alcune sentenze significative in tema di responsabilità oggettiva del condominio sulle parti comuni ex art. 2051 c.c.:

‘Nella responsabilità ex art. 2051 c.c. per cose in custodia, l’attore deve offrire la prova del nesso causale fra la cosa in custodia e l’evento lesivo, nonché dell’esistenza di un rapporto di custodia, mentre il convenuto deve dimostrare l’esistenza di un fattore estraneo idoneo ad interrompere il nesso di causalità (il caso fortuito), in presenza del quale si esclude la responsabilità del custode (riconosciuta, nella specie, la responsabilità del Condominio per la caduta occorsa ad una donna a causa del mattonato presente nel viale di acceso allo stabile reso scivoloso dalla patina di muschio sullo stesso formatosi).’ Cassazione civile, sez. III, 13/12/2016, n. 25483

‘Il soggetto danneggiato dalla parte comune, sia che sia condomino o che sia terzo estraneo al condominio, dovrà solo dimostrare il nesso causale tra l’evento ed il danno da lui patito, mentre il condominio potrà esonerarsi dalla propria responsabilità oggettiva solo provando il cd. caso fortuito, ovvero il ricorrere di una circostanza imprevedibile ed eccezionale che interrompe il nesso causale, quale potrebbe essere il fatto di altro s La responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. sussiste qualora ricorrano due presupposti: un’alterazione della cosa che, per le sue intrinseche caratteristiche, determina la configurazione nel caso concreto della cd. insidia o trabocchetto e l’imprevedibilità e l’invisibilità di tale “alterazione” per il soggetto che, in conseguenza di questa situazione di pericolo, subisce un danno. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva rigettato la domanda di risarcimento dei danni riportati da un’inquilina di un edificio a seguito di una caduta causata da acqua piovana infiltratasi dalla finestra, ritenendo prevedibile l’evento, in quanto lo stesso si era verificato in un condominio e aveva coinvolto un’inquilina ivi abitante da anni e, quindi, a conoscenza di tutte le caratteristiche dell’immobile).’ Cassazione civile, sez. III, 13/05/2010, n. 11592

‘Deve essere esclusa la responsabilità oggettiva del custode, ex art. 2051 c.c., quando il danno è riconducibile non alla cosa, ma al caso fortuito: senza che rilevi che questo sia costituito da un comportamento umano, ascrivibile a un terzo, oppure allo stesso danneggiato (in applicazione del suesposto principio, la Corte ha respinto il ricorso di una donna caduta mentre saliva le scale di un condominio, a causa della cera applicata dal custode dello stabile e dell’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini; per la Corte, infatti, l’evento pregiudizievole era stato causato esclusivamente da un caso fortuito rappresentato da un fatto imputabile alla stessa danneggiata: la signora non aveva utilizzato la normale diligenza dovuta nell’attraversare l’atrio, laddove in condizioni di normale visibilità il pavimento appariva percebibilmente scivoloso).’ Cassazione civile, sez. III, 19/06/2008, n. 16607

Di sovente alcune parti di proprietà condominiale (strade o vialetti di accesso, androni, porticati ecc…), per la loro ubicazione, conformazione ed uso sono manutenuti, in tutto o in parte, con il concorso delle amministrazioni comunali (ovvero dovrebbero esserlo per l’uso indiscriminato che la comunità locale ne fa regolarmente). Essendo in questo caso ripartito l’onere della manutenzione, va da se che anche dei danni arrecati dall’assenza di adeguata conservazione dovrà essere ritenuto responsabile il condominio proprietario dell’area unitamente all’amministrazione comunale.

‘È in colpa la Pubblica Amministrazione la quale né provveda alla manutenzione o messa in sicurezza delle aree, anche di proprietà privata, latistanti le vie pubbliche, quando da esse possa derivare pericolo per gli utenti della strada, né provveda ad inibirne l’uso generalizzato; ne consegue che, nel caso di danni causati da difettosa manutenzione di una strada, la natura privata di questa non è di per sé sufficiente ad escludere la responsabilità dell’amministrazione comunale, se per la destinazione dell’area o per le sue condizioni oggettive, l’amministrazione era tenuta alla sua manutenzione (Nel caso in esame veniva riconosciuta la sussistenza della responsabilità per colpa presunta del Comune che non aveva predisposto le dovute attività di manutenzione in un tratto stradale privato adibito alla circolazione pubblica in cui era rovinosamente caduto un soggetto).’ Cassazione civile, sez. VI, 07/02/2017, n. 3216

‘In caso di danni causati dalla difettosa manutenzione di una strada, la natura privata di quest’ultima non è di per sé sufficiente a escludere la responsabilità del comune, ove dalla destinazione dell’area o dalle sue condizioni oggettive si possa desumere che la manutenzione spettasse a detto ente.’ Cassazione civile, sez. VI 07/02/2017 n. 3216

Da non dimenticare, infine, che anche l’amministratore del condominio può essere ritenuto responsabile, civilmente e\o penalmente, del danno causato dalle parti comuni, ove si dimostri che abbia omesso di vigilare sulle stesse, ovvero di riferire ai condomini di situazioni potenzialmente pericolose: ‘Il condominio e l’amministratore dello stesso rispondono in solido dei danni occorsi al condomino caduto in una buca presenta all’interno del cortile condominiale. L’amministratore, infatti è tenuto – attraverso i poteri e doveri di controllo che gli sono attribuiti dal codice civile e da precise disposizioni di leggi speciali – ad impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni ai condomini o a terzi. Egli viene, quindi, a trovarsi nella posizione di custode rispetto a tali beni comuni e, pertanto, può essere chiamato a rispondere per i danni da questi provocati.’ Cassazione civile, sez. III, 16/10/2008, n. 25251

Ancora una volta, saranno le scelte processuali operate con l’ausilio del Vs. legale di fiducia a permettervi di ottenere il giusto risarcimento dai soggetti effettivamente responsabili.

Avv. Daniela Ghisalberti
click@ghisalberti.it
C.so Martiri della Liberazione, 12 – 23900 Lecco
Tel: 0341361823 – Fax 0341362319

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