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RUBRICA – La ripartizione delle spese condominiali attinenti al lastrico solare è una delle questioni da sempre maggiormente dibattute nel corso delle assemblee condominiali. Rinviando la trattazione della ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del lastrico ad altro articolo, ci occupiamo del criterio da utilizzare per ripartire i danni conseguiti agli appartamenti sottostanti, a seguito di infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico medesimo.
Il lastrico solare è quella porzione di copertura dell’edificio condominiale avente in genere anche funzione di terrazza per il piano cui accede, in proprietà e\o in uso esclusivo.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione Civile con sentenza n° 9449 del 10/05/2016 sono intervenute sul tema del riparto di responsabilità per i danni da infiltrazioni provocati dal lastrico agli appartamenti sottostanti.
La Suprema Corte afferma che, nell’ambito di operatività dell’art. 2051 c.c. (‘Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito»’, vi è concorrente responsabilità del condominio (sia nel caso in cui l’amministratore venga meno agli obblighi di conservazione delle cose comuni lui attribuite dall’art. 1130 comma 1 n° 4 c.c., sia quando sia l’assemblea di condomino a non determinarsi alle necessarie manutenzioni ordinarie e\o straordinarie del lastrico) e del proprietario superficiale o utilizzatore in via esclusiva del lastrico. Responsabilità che andrà verificata nel caso concreto, sino a dimostrare l’eventuale esclusione di responsabilità di uno dei due soggetti tenuti alla custodia del lastrico: condominio o proprietario / utilizzatore.
Secondo tale indirizzo, si potrà ricorrere all’applicazione dei criteri di riparto stabiliti dall’art. 1126 c.c. (‘Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [68 disp.att.].’) solo in via sussidiaria e presuntiva, salvo prove contrarie.
Si riporta di seguito la sentenza massimata:
‘In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, c.c.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, c.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.’
Avv. Daniela Ghisalberti
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Tel: 0341361823 – Fax 0341362319
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