Notaio Online. Comprare casa senza mutuo: soluzioni alternative

LECCO – Iniziano forse a vedersi i primi segnali di una timida ripresa, ma la crisi economica ha fatto si che rallentassero parallelamente sia l’erogazione dei mutui sia le compravendite di unità immobiliari abitative.

Da un lato gli istituti di credito hanno assunto, proprio a causa della crisi un atteggiamento più prudente nell’erogazione del credito, dall’altro, i cittadini, spesso anche a causa di situazioni lavorative non caratterizzate da stabilità, sono meno propensi ad assumere debiti a lunga scadenza pur destinati al soddisfacimento del primario bisogno abitativo.

Proprio alcune mail che ho ricevuto e che mi domandavano tutte, in buona sostanza, come “poter aggirare il problema” mi offrono lo spunto per trattare di un tema che penso possa interessare a numerosi lettori.

La problematica è quella di come poter acquistare una abitazione senza ricorrere ad un finanziamento bancario e ridare al contempo impulso alle contrattazioni immobiliari.

Gli strumenti per risolvere il problema esistono e la prima indicazione è quella di rivolgersi ad un Notaio che è un professionista specializzato nella redazione dei contratti per il trasferimento di immobili e l’unico autorizzato a riceverli per atto pubblico o scrittura privata autenticata ,forme necessarie per la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

Entrando nel vivo della questione in prima approssimazione si può dire che atti idonei a soddisfare le esigenze in esame potrebbero essere le vendite a rate e le vendite con riserva di proprietà da una parte e dall’altra veri e propri contratti di locazione cui si accompagnano meccanismi per un acquisto differito dell’immobile.

Iniziando dalla seconda tipologia contrattuale enunciata si può anzitutto pensare alla stipula di un contratto di locazione accompagnato da una opzione per la futura vendita dell’immobile oppure da un contratto preliminare sempre di vendita. Il vantaggio ulteriore di queste due coppie di contratti collegati è che le imposte indirette vengano pagate solo al momento dell’atto notarile con il quale è trasferita la proprietà.

Una certa utilità può averla anche la già citata vendita con pagamento del prezzo dilazionato, cioè a rate.

Il contratto in esame per rispondere alle esigenze concrete dei cittadini e per porre sullo stesso piano venditore ed acquirente deve essere arricchito con l’apposizione con una condizione risolutiva di inadempimento apposta nell’esclusivo interesse del venditore.

In altri termini il prezzo è dilazionato, l’acquirente acquista subito la proprietà dell’immobile, ma qualora quest’ultimo non paghi una o più rate, secondo quanto convenuto dalle parti, il contratto si risolverà. Conseguenza della risoluzione è che il venditore riacquisterà la proprietà dell’immobile e dovrà restituire quanto riscosso a titolo di prezzo, salvo eventuali somme dovute a titolo di penale o corrispettivi per l’utilizzo dell’immobile da parte dell’acquirente. Lo svantaggio di questo contratto è che le imposte indirette sul trasferimento immobiliare devono essere corrisposte immediatamente.

Un ulteriore contratto che può permettere di usufruire di una unità immobiliare abitativa ad un soggetto che non possa o non voglia far ricorso a un finanziamento è quello della vendita con riserva della proprietà.

In questa ipotesi tuttavia l’acquirente, pur potendo disporre materialmente dell’immobile, ne acquisterà la proprietà solo con il pagamento completo del prezzo che risulterà infatti oggetto di dilazione, con l’ulteriore aggravante di un’imposizione tributaria immediata.

Esiste poi un’ultima figura, il c.d. rent to buy, meno nota delle altre, che solo di recente ha iniziato a suscitare interesse sul mercato immobiliare.

Il c.d. rent to buy è un contratto atipico unitario consistente in una prima fase nel corso della quale il futuro acquirente ottiene il godimento dell’immobile pagando un canone periodico in denaro e in una seconda fase nella quale il medesimo soggetto ne acquista la proprietà pagando una somma di denaro a saldo di quanto già anticipato nel corso della prima fase. Il vantaggio di questo contratto è soprattutto quello di non scontare l’applicazione del regime vincolistico proprio della locazione.

Del rent to buy esistono anche delle varianti come l’help to buy, in sostanza in un preliminare di vendita trascritto ad effetti parzialmente anticipati, varianti che però il Notaio deve “cucire addosso” alle parti che si rivolgono a lui secondo le esigenze del caso concreto e che quindi non si prestano ad essere esposte in poche righe e in maniera generalizzata.

Luca Donegana Notaio

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