Casa: vendite in stallo, sempre più lecchesi in affitto

LECCO – Sempre più lecchesi prediligono l’affitto: a dirlo, oltre ai numeri già presentati lo scorso venerdì durante gli Stati Generali del Welfare convocati al Politecnico di Lecco e che come argomento avevano proprio l’emergenza e il disagio legato alla casa (vedi articolo), sono gli esperti del settore, ai quali ci siamo rivolti per poter tracciare un quadro della situazione lecchese.

Dall’Associazione dei piccoli proprietari immobiliari proviene il dato più indicativo: il 21% delle famiglie lecchesi, pari a circa 30 mila famiglie, vivono in affitto, mentre il restante di esse vive in case di proprietà o concesse in comodato d’uso.

Comprare, secondo il presidente Enzo Bergamaschi, è sempre più difficile, non tanto per mancanza di domanda o di offerta, quanto per diversi fattori, sia economici che sociali: “La società è cambiata – ha spiegato Bergamaschi – a Lecco per esempio la popolazione è diminuita dell’1% negli ultimi due anni, mentre le famiglie, soprattutto quelle monoreddito, sono aumentate. Giovani precari, anziani soli e famiglie mononucleari sono le categorie oggi più diffuse e che quando arriva il momento di cercare casa vanno in affitto”.

Nonostante la maggiore tendenza ad affittare, in città gli appartamenti vuoti non mancano: sempre l’Asppi (che oggi conta 450 piccoli proprietari immobiliari associati) fa sapere che in città sono 562 gli immobili in vendita/affitto disabitati, 6.935 in Provincia (escluso il capoluogo) per un totale di quasi 7.500 appartamenti vuoti.

“La quasi totalità degli appartamenti in affitto è dei piccoli proprietari immobiliari – ha spiegato Bergamaschi – parliamo del 90,5%. Il 56,9% dei nostri associati è proprietario di un solo immobile: si tratta quindi nella maggior parte dei casi di investimenti familiari fatti magari per i propri figli, e di fronte ai contratti d’affitto standard di 8 anni il proprietario non ci sta perché intende l’affitto a terzi appunto come soluzione temporanea, di 3-4 anni, per poi liberare l’appartamento. Questo è uno dei tanti motivi per cui gli alloggi dei piccoli proprietari rimangono vuoti, ma questo fatto non deve essere criminalizzato” ha sottolineato Bergamaschi.

Sì, perché a Lecco affittare è diventato molto più facile e accessibile, grazie alla diffusione di contratti a canone agevolato, ovvero con prezzo ridotto rispetto a quello del mercato, che in città costituiscono l’80% dei contratti d’affitto stipulati. “Con un notevole investimento il Comune di Lecco ha sottoscritto con le associazioni sindacali dei conduttori e della proprietà edilizia un Accordo locale per la definizione dei canoni di locazione, introdotto dalla legge nazionale 431” ha spiegato Bergamaschi. Una scelta importante, per il presidente dell’Asspi, che ha consentito una liberalizzazione del mercato con lo sviluppo della formula dei contratti 3+2 a canone agevolato. “Purtroppo non tutti i Comuni della Provincia hanno effettuato scelte analoghe, e senza l’Accordo il piccolo proprietario che decide di affittare a canone agevolato rischia di vedersi radicalmente ridotta la redditività del suo investimento, naturalmente non possiamo chiederglielo” ha proseguito Bergamaschi prima di passare ai numeri.

“Se stiamo a Lecco, diciamo in Viale Turati, il costo al metro quadro di un appartamento stabilito dal canone di mercato, dettato dall’Agenzia delle Entrate, è di 102 euro all’anno. Col canone agevolato scendiamo a 77 euro al metro quadro, ovvero il 25% in meno”. Fuori città la maggior parte dei contratti si è però mantenuta a canone di mercato quindi non agevolato: un esempio è Merate, dove l’85% degli appartamenti ha il canone fissato a 98 euro al metro quadro all’anno, ma anche Valmadrera (89 euro al metro quadro) e Mandello (103 euro al metro quadro).

I buoni esiti sul mercato immobiliare lecchese derivati dal canone agevolato sono stati confermati anche dall’esperto immobiliare Massimo Magni, titolare dell’agenzia Solo Affitti: “Per gli affitti è sicuramente un buon momento, da un lato abbiamo avuto la crescita dell’offerta, con la messa affitto di nuovi immobili per motivi legati alle alte tassazioni, dall’altro l’aumento della domanda, poiché come sappiamo l’accesso al credito per comprare casa è diventato più difficile”.

Sono attualmente oltre mille gli appartamenti a Lecco gestiti dall’agenzia Solo Affitti, distribuiti in maniera omogenea sul terreno cittadini, con le richieste maggiori per il centro città e i rioni vicini, quali Castello. Meno ricercati gli appartamenti nei rioni periferici, Rancio, Laorca, Chiuso, nonostante i costi minori.

Tra i principali clienti le giovani coppie, alla ricerca del tipico bilocale arredato, la tipologia di appartamento più richiesto in città: “Di fatto il bilocale si presta alla convivenza, per coppie giovani senza grosse pretese è l’ideale – ha detto Magni – come cifre siamo tra i 450 e i 550 euro mensili. Oltre alle coppie ci sono anche tanti studenti, interessati generalmente ai bilocali arredati vicini al campus universitario: cercano in centro città ma soprattutto a Pescarenico, molto rivalutata negli ultimi anni”.

Nella classifica delle case più ricercate seguono quindi trilocali, con costi tra i 550 e i 650 euro mensili, e i quadrilocali, molto rari sia a richiesta che a disponibilità come ha precisato il titolare di Solo Affitti, con canone mensile a partire da 600 euro. Sensibile la riduzione del costo medio degli affitti negli ultimi 5 anni, pari al 10%: “La media degli affitti oggi si aggira sui 500 euro – ha detto Magni – 5 anni fa eravamo sui 550 euro mensili. Sicuramente ha inciso anche l’introduzione del canone concordato, che di fatto rappresenta la soluzione migliore e più accessibile sia per proprietari che inquilini”.

Su gli affitti, giù le vendite: mentre la soluzione temporanea (ma non sempre meno impegnativa: è stato calcolato che il costo dell’affitto incide per ben il 40% sul reddito dei lecchesi) dell’affitto affronta il suo “boom”, il mercato delle vendite ha registrato uno stallo nel 2015. Ad esprimersi è stato Sergio Colombo, presidente della Fimaa Confcommercio (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari): “Il primo semestre del 2015 aveva i presupposti per un’annata positiva – ha spiegato Colombo – ma non sono stati supportati dai dati relativi al numero delle compravendite che nel secondo semestre hanno registrato un sostanziale stallo”.

I dati provenienti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare evidenziano un netto scarto tra gli immobili venduti nel 2014 e quelli oggetto di transazione nel primo semestre del 2015: 377 gli immobili residenziali venduti/comprati a Lecco nel 2014, mentre ammontano a 158 quelli venduti nei primi sei mesi del 2015. All’appello mancano ancora i dati del secondo semestre 2015.

“E’ sicuramente un momento strano, non saprei pronunciarmi sul futuro – ha proseguito il presidente della Fimaa – c’è stata una forte evoluzione sociale, sempre più persone vivono nel precariato e le turbolenze finanziarie degli ultimi anni non aiutano di certo il mercato, che fatica a ripartire nonostante un netto calo dei prezzi degli immobili e le richieste di acquisto, aumentate dopo anni difficili ”. Ma i problemi per chi vuole comprare casa sono i medesimi, nonostante i prezzi meno cari (stimati tra i 3 mila e i 4 mila euro al metro quadro il costo di un immobile nuovo in centro Lecco): lavoro non sicuro, difficoltà ad accedere al credito e quindi impossibilità di fare un mutuo sono alcuni degli ostacoli al mercato della compravendita immobiliare. Così non resta che rinunciare all’acquisto, rimandando l’investimento a momenti più propizi.

“Un dato è certo – ha concluso Colombo – il 2015 non è stato l’anno migliore, rivelandosi negativo, anche se di poco. Non si può parlare di crisi e nemmeno di ripresa, ma semplicemente di aspettative migliori”.